앞으로 주택이 얼마나 필요할까, 이는 주택시장 활기를 결정짓는 주된 요인이다. 새로운 주택(거주) 수요가 별로 없다면 시장침체는 더욱 가속화될 수밖에 없기 때문이다. 하지만 수요가 지속적으로 존재한다면 시장 활기와 투자는 유효하다.

이창무 한양대 교수는 ‘주택장기수요 전망’에서 가구분화에 따라 가구 수는 2010년 1736만가구에서 2035년 2226만가구로 1.3배가 증가하게 된다고 분석했다. 따라서 가구 수 증가에 따른 추가적인 주택 수요를 현재보다 30% 정도 필요한 것으로 내다봤다. 2011년 인구추계치를 적용할 경우 수요의 정점이 2043년으로 연기되고 그 시점의 주택수요도 2010년보다 무려 59% 정도 증가할 것으로 분석했다. 이를 세대 간 주거소비편차를 고려할 경우 35% 정도는 증가할 것이라는 진단이다. 장기적인 주택수요는 인구구조변화와 베이비 붐 세대의 주거수요 감소로 주택수요 둔화현상이 나타날 것이나 증가세는 꾸준할 것이라는 판단이다.

향후 주택수요가 더 필요하다는 증거로 국민 1000명당 주택 수 비교가 자주 활용된다. 한국의 인구 1000명당 주택 수는 363.8채(2010년 기준)이다. 이를 미국 409.8채(2010년), 영국 438.7채(2009년), 일본 450.7채(2005년) 등과 비교하면 현격히 낮다. 국민소득 증가 등으로 향후 자가 주택소비가 지속적으로 늘어나고 이에 걸맞은 공급체계가 유지돼야함을 의미한다. 더구나 주택보급률이 가장 낮은 수도권의 경우 시장 침체와 지자체 규제 등으로 재건축사업이 지지부진한 데다 노후 아파트 증가, 멸실 등을 감안할 경우 가구 수 증가보다 더 많은 수의 주택이 필요하다는 게 공급론자들의 주장이다. 다만 가격 등락과 주택규모는 지역, 연령대, 경제환경 등에 따라 큰 편차를 보일 것으로 예상된다. 글로벌 경제불황이 매입 수요를 지연시키는 결과를 가져오고 가구원 수가 급격히 줄어드는 소가구화 현상이 중대형 기피현상을 낳고 있으나 지역별 수급편차에 따라 선호도가 달라질 전망이다. 가격의 등락이 지역, 규모별로 차별적으로 나타날 소지가 클 것으로 예상되는 이유다.

장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com