이를 판가름하는 최우선 잣대가 바로 건설사들이 재건축 조합원에게 제시하는 무상지분율이다. 건설사가 보장하는 무상 지분율이 높을 수록 조합원의 경제적 부담을 줄일 수 있으며, 조합원에게 돌아가는 개발이익도 더 커진다. 따라서 무상지분율을 조합원의 경제적 이익과 직결되는 셈이다.
경기 과천시 과천주공1단지는 최근 실시한 시공사 선정 입찰에서 무상지분율이 승패를 갈랐다. 실제 과천1단지 재건축조합 임시총회에서 포스코 건설이 130.09%의 무상지분율을 제시해 125%를 써낸 GS건설과 현대산업개발 컨소시움을 따돌리고 시공권을 손에 넣었다.
GS건설ㆍ현대산업개발 컨소시엄이 포스코건설(3387억원)보다 높은 3512억원의 이주비를 제시했지만 무상지분율 경쟁에 밀려 무릎을 꿇은 것이다. 지난 4월 건설사들이 치열한 수주전을 벌였던 과천6단지의 경우도 비슷했다. 당시 150%의 무상지분율을 제시한 GS건설이 겨우 0.6%의 차이로 경쟁사인 대우건설을 제치고 과천6단지 시공권을 따냈었다.무상지분율 등 수익성 때문에 재건축 시공권 향방이 달라진 경우는 또 있다. 서울 서초구에 위치한 신반포 한신1차 아파트는 동별 지분율 차이로 재건축 사업에 대한 찬반이 엇갈린 경우다. 이 아파는 전용면적 154㎡이며 대지지분은 86% 수준이다. 또 86㎡은 113%로 큰 차이가 나는 탓에 희비가 엇갈렸다. 최근 사업승인을 받은 강남구 개포동 개포주공 2ㆍ3단지도 지분율이 큰 면적형 위주로 거래가 이뤄졌다.
그렇다면 무조건 무상지분율이 큰 것이 좋은 것은 아니다. 지난 2010년 롯데건설을 시공사를 선정한 서울 강동구 고덕주공7단지는 무상 지분율에 따른 결정을 했지만 아직까지 이렇다할 진척을 보이지 못하고 있는 실정이다. 당시 시공사들의 선심성 무상지분율 경쟁 속에서 롯데 측은 가장 높은 163%를 제시했다.
추가 부담을 덜 수 있다는 판단에 조합원들은 무조건 높은 무상지분율을 제시한 시공사를 선정했지만 여기엔 또다른 함정이 기다리고 있었다. 시공사가 수익을 내기 위해선 그만큼 일반 분양가를 올려야 하기 때문이다. 이 같은 조건이라면 고덕7단지가 수익을 내기 위해선 3.3㎡당 3000만원 이상의 분양가를 책정해야 하는 상황이다.
하지만 요즘같은 주택시장 불황에선 고분양가는 대량 미분양 사태로 이어질 수 있다는 게 업계의 평가다. 과천주공6단지가 150%의 무상지분율을 보장받은 상태에서 과천주공1단지가 이보다 무려 20%포인트나 낮은 130%를 선택한 것도 이같은 우려감에서다.
이와 관련, 한 재건축 전문가는 “높은 무상지분율에 현혹되지 말고 제반조건과 시장 상황 등을 꼼꼼하게 따져 시공사를 선정하는 지혜가 필요하다”고 조언했다.
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