시골에 전원주택을 지어 전원생활을 막 시작하는 사람들은 누구나 아름다운 정원을 꾸미고 싶어한다. 그런데 농지를 사서 일부를 대지로 전용해 집을 지은 다음 정원을 꾸미다보면, 자연스럽게 정원은 농지 쪽으로 확대되어 나간다. 손님들과 담소할 수 있는 정자를 세우고, 연못과 산책로도 만들고 싶어진다. 산책로 주변에 예쁜 꽃과 나무도 심고 싶다. 전원생활을 하는 동안 이는 즐겁고 행복한 자랑거리다. 그러나 만약 불가피하게 보금자리 터를 팔아야 할 상황에 처한다면, 넓은 정원은 되레 무거운 짐이 될 수도 있다. 특히 수도권이나 전원주택이 많은 들어선 지역에선 대지를 벗어나 농지까지 확대된 정원은 상당한 문제를 안고 있다. 물론 거주하고 있는 동안에도 농지를 침범한 정원은 농지법 위반이기에 원상복구 명령을 받을 수 있지만, 이런 경우는 주변에서 민원을 넣지 않는 한 거의 발생하지 않는다.
정작 농지에 조성된 정원이 문제가 되는 것은 매매계약을 체결한 뒤 매수자가 해당지역 면사무소로부터 농지취득자격증명원(농취증)을 발급받을 때 이다. 담당 공무원이 현장 확인 당시 불법 건축물이 농지위에 조성되어 있거나 정원으로 꾸며져 있어 농사를 지을 수 없다고 판단하면 원상복구 명령을 내릴 수 있다. 이렇게 되면 농지로 원상복구하기 전까지 농취증은 발급되지 않는다.
농지까지 정원을 확대 조성할 경우에는 나중에 발생할 수도 있는 이런 상황에 대비해 준비를 해둘 필요가 있다. 우선 비정기적으로나마 정원수 판매 실적을 쌓아둔다. 매년 봄 열리는 해당 지역 산림조합 나무시장에 조경수를 계속적으로 교체하면서 조경수를 판매해 관련 서류를 남겨두고 농취증 발급 담당자가 현장에 오면 제시한다. 잔디나 연못 물고기도 개개인이 아닌 서류로 남길 수 있는 판매처에 매매를 한다. 물론 무척 귀찮은 일이다.
돈이 좀 들지만 정원을 보다 크고 멋지게 조성할 방법이 없진 않다. 우선 농지 일부를 전용해 집 준공 후 대지가 되었다면, 바로 접한 농지 일부를 또 전용해 창고를 신축한다. 창고부지로 대지면적을 확장하는 것이다.
따라서 일단 대지는 660㎡ 이하로 전용해 집을 짓고, 바로 잇대어 창고로 대지 전용을 받아 정원을 조성하는 것이다. 인허가비, 농지전용비, 창고건축비가 들지만 대지로 바꿔놓으면 지가도 상승하므로 괜찮은 방법이다.
주택용 대지, 창고용 부지를 제외한 잔여 농지의 면적이 1000㎡(300평)이 넘으면 농업용 창고건축에 따른 농지전용비도 감면받는다. 이에 앞서 농지원부에 등록해 농업인 자격을 갖춘다. 창고를 준공한 후 5년 뒤엔 용도변경이 가능하니 리모델링해 주택으로 변경해도 된다. 이때는 건축허가절차만 받으면 되기 때문에 인허가기간도 짧다.
▲사용승인(준공검사) 및 등기
모든 건축공사가 완료되면 건축물의 사용승인을 신청한다. 건축물 사용승인(이하 준공)은 수개월에 걸쳐 지어진 건물에 대한 검사를 구 또는 군청에 의뢰해 합격판정을 받아내는 과정이다. 건축주는 설계사무소, 시공자와 협조해 각종 준공에 필요한 서류를 준비해 구 또는 군청에 준공을 신청한다. 일반적인 준공서류는 건축물 사용승인서류(건축설계사무소 준비)와 정화조 준공서류(시공 정화조업체 서류), 구내 통신 선로설비 준공서류, 정화조 사진(조적 전, 조적 후) 등을 준비하면 된다. 건축물 사용승인이 처리되면 입주가 가능해지며 구 또는 군청 재무과에 취득세 및 등록세를 납부하고, 취득세 및 등록세 영수증과 기타서류를 가지고 등기소에 보존등기를 신청(법무사 대행)하면 법적 권리를 가진 완전한 건물이 된다.
(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트 cafe.naver.com/rmnews)
